征收物业税对房地产市场的影响
近日，国家税务总局相关负责人明确表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。权威人士透露，明年有望在北京、辽宁、江苏、深圳等10个试点城市中选择部分城市进行“实转”。
此消息一出，业内一片哗然，关于物业税的各种言论成了人们普遍关注的热点。中大恒基不动产公司市场研究中心在分析了当前房地产市场的状况之后认为，即将实施的物业税对当前的房地产市场将有以下几个方面的影响：
物业税对房地产商的影响
◎ 征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动
当开征物业税时，开发商对房产持有的成本增高，若不及时出售的话，所需缴纳的税费便会增加；同时房产价格会大幅度下降，利润也会下降。这样对于房产开发商来说其惜售炒楼行为便会受到一定的遏制。
◎ 房地产开发门槛降低，行业的平均利润将大幅度下降
征收物业税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，这些年所显示出的巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅度下降。
◎ 物业税的征收有利于提升房地产开发商的竞争力
物业税的征收意味着房地产商的负担将进一步降低，房地产市场也将进一步规范。房地产商投资的负担降低，将有利于房地产商盘活现有资产，积极投资建设。有利于房地产商将更多的精力放到房地产本身的产品质量竞争上来，从而使房地产开发商的整体竞争力得到提升。
◎ 建筑设计更加注重户型面积的有效使用，楼盘质量竞争加剧
从某种角度看，物业税的征收标准与物业的面积或总价有一定关系。如果采用统一的税率，户型面积区间将压缩在一个功能和价格比较合理的范围内。同时，由于税费的征收，居住成本上升，楼盘的质量也将成为楼盘竞争的热点。
征收物业税对消费者的影响
◎ 征收物业税有利于降低居民购房成本
开征物业税有利于消费者在购买房产阶段，能购以较低成本购入，解决那部分真正对房产有需求的消费者的住房问题。因为按照我国房地产市场的现状，消费者购买的住宅，其建造成本仅占40％左右，大部分为税费和开发商的利润；开征物业税后，消费者可把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年缴纳，即占据购房费用大部分的房地产税费可分70年缴纳。这便可以大大降低商品房的购房门槛，有利于中低收入者早日购房。
◎ 有利于抑制投资者对于房产的投资
由于所拥有的房产越多对其征收的税额也就越大，这便加大了对于房屋的持有成本。政府甚至可以对此方面有所加重，这样便会使得空置的房屋流向租用市场和二级市场，增加了房屋的供给，有利于房屋价格的下降。
总体来说，物业税的征收确实会降低消费者在初期购买房子的门槛，让消费者能够真正的买得起房。但是物业税的征收其实也只是将本来一次付清的钱款分期交付而已。而且根据已经普遍成熟的分期付款的经验和时间价值的考虑，消费者购房的总支出将超越物业税征收之前的总支出。
征收物业税对二手市场的影响
◎ 征收物业税可以进一步促进二手房的交易
开征物业税，消费者首次购房成本会下降，但另一方面房价就会分摊到日后税收上，由于“买房不贵、供房贵”，这可能使得一部分消费者宁愿选择物业税相对较低的二手房。而且，目前大量的空置房，在物业税开始征收后，也可望得到一些不愿担负过高供房费用的消费者来消化。
◎ 征收物业税可以减少二手房的空置现象
国内房地产市场的二手交易市场一向不活跃，结果导致大量空置房出现，生产力的不到最大发挥。物业税的征收将产生“买房容易养房难”的现象。这样消费者在投资房地产的时候就会更加理性的考虑自己的投资行为的合理性，减小一部分投机行为。
对房价的影响
◎征收物业税房屋开发成本降低促使房地产市场价格进一步下降
物业税实施以后，从理论上讲房价必降无疑。商品房市场中,税费及房产商利润占房屋成交价格的比例较大,接近六成,即购房者买一套房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。物业税的实施将这些费用分期支付，均摊到房产持有阶段,那么现在的开发成本就大幅下降，房价也必然跟着大幅度下降.商品房价格的下降必然带动整个房产市场房屋价格的下调,同时,物业税的征收也将分摊二手房交易环节的税费至持有阶段,那么房屋的取得和再次交易成本同步降低,也带动二手房价格下调。
◎ 征收物业税会降低开发门槛，能有效缓解供需矛盾从而使房屋价格下降。
征收物业税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入房地产市场。因此会使房屋的供应量进一步增加，从而有效的缓解供需矛盾，使的房屋交易价格也会进一步下降。
综上所述，虽然物业税的征收还有很多具体的问题尚待我们研究解决，如：如何判定为第二套房；怎样减少正常消费者的负担，如何实施优惠政策等等。但总的来说物业税的征收有利于我国房产市场的健康发展。 |
