“限外令”是重拳出击还是虚晃一枪

    日益深入的经济全球化趋势以及中国内地投资环境的改善，使越来越多的外资进入中国房地产市场成为了可能；而中国内地庞大的市场和高速发展的国民经济，也为外资淘金中国房地产市场提供了巨大的投资及盈利机会，中国成为了以逐利为目的的国际游资竞相涌入的理想投资地。

    国内产业结构的调整使得外资大举进入房地产市场

    目前国内制造业等产业进入空间渐紧、利润空间渐窄，外资从投资战略、投资环境、投资机会等角度考虑，势必会选择选择新的领域。而中国持续高速发展的经济与中国城市化步伐的加快，都有可能使中国房地产市场较长一段时期处于上升态势，这也就决定了中国房地产市场的利润率会高于其他产业。在这一背景下，外资瞄准房地产市场符合国内的产业转移趋势。再加上2008年北京奥运会和2010年上海世博会所带来的市场亮点以及对于人民币升值的预期，都促使境外资金对中国房地产市场青眼有加，大量境外热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实。

    以摩根士丹利、ING、美林、淡马锡、渣打等为首，在国际市场呼风唤雨的顶级投行均不约而同地出现在中国房地产市场且出手不凡。以大摩为例，今年以来投资房地产的案例就包括：与上海永业集团共同开发上海市卢湾区商业用地、收购上海徐汇区的高档住宅项目永新城、入股香港世茂集团的武汉世茂锦绣长江项目、入股中远等，由此可见，外资投资房地产的操作模式正逐步由收购物业转手获利转而向提供融资、自行开发、合作发展等更深层次过渡。

    中央各部委连发令箭阻击外资

    外资的流入在一定时期内曾对我国房地产业发展产生积极影响，弥补了我国房地产行业的资金不足、带来了先进的房地产金融运作理念、促进国内房地产企业不断提升自身竞争力等。但对于近年来国内房价的飙升境外资本也是"功不可没"。随着境外热钱涌入我国房地产业，大肆收购国内优质物业树立的"标杆效应"，促进了供应格局的改变，强化了未来物业升值的预期，加剧了供需失衡的态势。在这一背景下，各部委相继出台了多项措施阻击外资。

    06年7月 建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规范了外商投资房地产市场的准入机制，加强了对于境外机构和个人购房的管理。

    07年5月 商务部、国家外汇管理局发布了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，要求外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则，设立外商投资房地产企业等。

    07年7月 国家外汇管理局下发《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，要求6月1日后获批的外商投资房地产企业将不被允许登记外债。实际上限定了新成立的外资房地产公司将不能从海外贷款。

    07年11月 发改委、商务部修订了《外商投资产业指导目录》，从12月1日起，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。

    外资抽离影响巨大“限外令”象征意义大于实际作用

    大摩、美林等那些在地产市场上一掷千金的投行手握重金，拥有的大量资金可以将房价一举推高，如果釜底抽薪一起撤出，对目前发展尚不完善的中国房地产市场将有可能是致命的威胁。20世纪90年代日本房地产泡沫的破灭就是前车之鉴，投资日本房地产市场的热钱在达到峰值后迅速撤出，有些房价甚至跌至原值的十分之一！如果投行将在国内房地产市场上涌动的热钱迅速抽走，对于作为支柱型产业的房地产行业将会面临巨大挑战，中国经济也将面临艰难调整。

    此外，目前在国内较为活跃的境外资金有很大一部分是通过境外上市、境外融资等多种渠道合法进入，甚至已经是内、外资你中有我、我中有你，难以区分，比如港资企业、境外上市的银行和房企、外资银行和外国投资基金等。简单的限制外资无法堵住外资入境的所有通路，仅仅能够实现在短期内抑制投资、投机需求，对于整体房地产的影响有限，稳定房地产市场最有效的方法仍是增加有效供给，缓解供需结构矛盾。可见，目前出台的"限外令"条令较为简单,更多的是一种政治信号，其象征意义大于实际作用。

    能够真正实现限制外资是需要建立在实行有效的监督、预警、管理机制上的，而目前我国相比房地产金融制度较为完善的欧美各国，对房地产市场的监测和管理手段仍较为落后，应尽快根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性强的和量化的风险评价指标体系，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资炒房，这样才可以做到及时掌握市场运行态势，制定针对性强的调控政策和措施。