08年北京商品房住宅市场将走向何方

    2007年是地产调控的“政策年”，政府有关的调控政策之多，力度之大都是历年少见的，但市场总体上仍是供需紧张，房价仍然高位运行，调控效果并不尽如人意。

    08年北京的房地产市场扑朔迷离，奥运会后北京的楼市会出现拐点吗？房价会像众人期盼的那样，出现明显的下滑吗？奥运经济过后，北京的房地产行业的整体走向如何？等等，这一系列的问题，都将成为人们所津津乐道的话题，对于08年的市场走向，我判断有以下几个方面将会出现变化：

    宏观政策把脉市场，楼市调控力度将进一步加强

    现阶段，我国的房地产宏观调控处于一个复杂而敏感的阶段。总体而言，连续四年的调控效果都不甚理想，尤其是06年以来，国家出台了许多政策，包括国六条、包括今年央行的多次加息，提高房贷首付，等等。但全国整体调控效果并不明显，比如9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比8月高0.7个百分点，环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点，住宅价格涨幅更大。因此，08年房地产宏观调控有进一步加强的客观需要。

    08年房地产宏观调控还会继续把脉楼市，力度会进一步加强。具体反映在执行层面，将会包括两个方面，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调控政策。

    地产行业竞争日趋激烈，开发企业出现两极分化现象

    在国家宏观调控力度不断加大、房地产市场竞争日趋激烈的背景下，房地产企业的两极分化现象日渐明显，大的房地产企业依托将资源、平台、人才和技术等优势飞速发展，规模不断扩大， 如万科、碧桂园、保利地产等等，通过上市等方式，筹集了大量的资金，这些企业的市值都达到了上千亿元，08年房地产企业分化会进一步加剧，一方面实力雄厚、运作规范的房地产企业会加快进入资本市场的步伐，积极上市融资，进行进一步的扩张；另一方面，中小型的房地产企业会面临更加严峻的市场环境，他们将逐步退到二三级城市去开发项目。

    08年住宅土地供应平稳，小宗地块将成为主要供应形式

    07预计供应住宅用地1600万平米，其中经适房、廉租房将供应用地220万平米，两限房用地180万平米；商品房用地的供应量为1200万平米， 截至10月底，成交的土地面积为574.9万平米，仅完成全年计划指标的36%。年底前，北京还将陆续推出一些地块，从地块供应面积来看，未来大面积地块逐渐减少，出现这些现象主要是为了防止开发商大面积囤地，有利于地产企业的有序竞争，也有利于尽快形成有效的住房供应。 鉴于07年土地市场的特点，结合“十七大”期间，建设部领导关于未来三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势的发言，可以预见，08年北京的住宅土地市场将会呈现平稳供应的态势，且保障性住房用地会加大供应；未来，总面积在十几公顷的小宗地块将成为供应主体。

    08年上半年小户型项目供应增加，下半年交易量将有所下降

    北京市国土局发布消息称，07年底前北京市还将供应42宗住宅用地。加之已经供应的用地，北京今年供应住宅用地可达到84宗，总土地面积将达到1600公顷，为近年来最多。按照07年北京市竣工住宅项目的平均容积率1.36来计算，这些住宅用地可建设近2176万平米的住宅。

    按照房地产开发1-2年周期来计算，2008年、2009年北京市每年住宅供应量平均将在1088万平米左右。随着70/90政策的执行逐步到位，随着07年开工项目的有效供给逐步形成，08年上半年，小户型项目供应量将迎来一个放量高峰，交易量在刚性需要的推动下会有所增加。下半年受到奥运会、高房价及消费观望等因素的影响交易量将有所下降。

    08年房价增幅明显降低，奥运会后出现区域性房价小幅回落

    结合近年来的房价走势及07年的楼市特点后，我认为08年北京的房价增幅将会明显降低，奥运会后有可能会出现区域性的小幅回落。具体理由如下：

    ◎07年房价上涨过快， 截至10月底，北京住宅开盘整体均价为12290元/平米，五环内楼盘均价已经高达14365元/平米，五环外的楼盘均价也超过10000元/平米。07年开盘均价12290元/平米，同比06年上涨了53.6%，涨幅惊人。07年房价在短期内上涨过快，早已超出了正常的消费水平，所以，08年北京房价的涨幅将会明显降低。

    ◎07年下半年成交量明显降低：07年上半年受户型限制的政策影响，购买大户型房子的消费需求提前释放，造成了现房销售火爆的局面。下半年，受国家宏观调控政策，以及不断走高的房价的影响，房屋成交量明显降低，由此预计08年，由于房价过高及奥运会后投资者的投资转移，所以需求会有所减少，房价涨幅明显降低，且奥运周边区域的房价会出现区域性的小幅回落。