热楼市的冷思考

    据国家统计局公布的国房景气指数，5月份，国房景气指数为101.87，比4月份上升0.26点，比去年同月回落0.3点；无独有偶，发改委和国家统计局联合发布了70个大中城市房屋销售价格，一系列数字说明中国的房地产业依然热度未减。

    随着国六条的颁布，九部委《意见》调控细则紧随其后，在等待楼市新政的地方细则出台之时，我们将高度关注市场的未来走势，关于此番高密高强严标准的政策突围，我个人认为，充分肯定其合理性的同时，也不免有些关于"市"无巨细的担忧，北京市场作为瞩目之焦点，新政影响几何？

    瓶颈之辩

    早于国八条，房地产产品供应结构不合理就已经被提上日程，指出"大力调整住房供应结构"，国六条更加肯定了其作为宏观调控的首位效应，新政中第一条醒目提到"切实调整住房供应结构"。莫可争辩，住房供应结构确系当前房地产市场的一大矛盾焦点，但是，针对北京的房地产市场，市场本身客观存在的供需关系才是当前市场的最主要矛盾。

    习惯上，谈房论市必将北京和上海作比。北京与上海的情况不同，2004年，北京商品房交易23万套，二手房成交4万套，而上海商品房成交23万套，同期二手房成交22万套，这组对比数据表明，2004年，上海的房地产市场，二手房和商品房就已经平分秋色，而在北京，商品房依然是市场的主导产品，二手房与商品房完成交易量的权重之比大致为1：6。此外，与北京不同的是，上海二手房中成交量的70%属于次新房，购买半年或者8个月左右就再次流通上市进行交易，所以，国八条对于类似上海这种炒房行为调控能收到实效。

    但是，对于北京这样一个以自住为主要需求的市场，国八条收效甚微。国八条出台伊始，北京市场更多表现为一种观望态势，8.31后，国家主要是通过紧缩银根和地根来控制房价，特别是紧缩地根，这是造成房价飙升的一个诱因，地荒论令土地供应不足，招拍挂一度拍出天价，出于对未来房价增长走势的判断，购买需求快速释放，导致了今年的二三月份，房价上涨的同时交易量也在上涨。

    此番，国六条作为政府调控市场的纲要性文件，在对市场地位的总体判断上，我们更期待着"区别对待"，"对症下药"的地方性细则的早日出台，在把脉北京房地产市场之"症"时，我们观察并认为，影响北京房地产发展的瓶颈在于市场中紧迫的供需矛盾。

    解决之道

    细观国六条以及九部委《意见》，经由以上瓶颈之辩，北京的房地产市场要摆脱"虚火"的困境，我们认为从解决"供需关系"的角度来实施宏观调控，似乎更为直接。

    从三级市场联动的关系而言，征收不动产税是一种途径，这样可以增加物业的持有成本，对于长线投资客而言，如果对于第二套、第三套成本增加，当他在地产行业的投资回报率低于其他投资领域时，必然会转移投资方向，选择其他持有投资方式，从源头上调整了投资。

    此外，降低二手房的交易门槛，加速二手房市场的流通，实现房地产产品的社会资源再分配，这也不失为"切实调整住房供应结构"的有利手段。但是，此次国六条中，将2年上市期限调整成5年，对于二手房市场是一个利空，甚至短期内是一个严厉的打击，虽然控制了部分投资和投机行为，但是也打击了有效需求，这与大力倡导的通过"二手房建设来调整市场结构"的初衷直观上是背道而驰。

    更值得关注的是，国六条中关于系列硬性化的指标标准，自出台以来就"莫衷一是"，且不论其量化的科学化与否，仅仅"一个标准，多重解释"的尴尬，对于新政的执行力岂不是重大隐患？

    总之，房地产关系错综复杂，房地产产业是国民建设链上一个关键的环节，当前，它已经不单纯是市场问题，在一定程度上演化成为了一个社会问题，它的有效解决需要市场和政府两只手来和谐的培育、共同促进其良性发展。

    山雨欲来风满楼，房地产是个风口上的产业，国六条，来了就来了，我们不妨以一种常态的心理以观后效。同时，对于将要出台尚未出台的地方细则更充满期待。