小户型与住宅产业化的未来

    "住宅产业化"的概念最早在1994年通过国家"九.五"科技计划、在科技和示范工程的层面上得以确定，之后的1998年，国务院办公厅转发了建设部等部委《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》（即72号文件），至此，"住宅产业化"正式在国务院文件中出现。但是在至今十几年的时间里，受产业发展阶段、市场供求关系、相关政策法规等客观条件的制约，在建筑业与房地产业蓬勃发展的同时，住宅产业化在市场层面的推进却步履蹒跚。

    今天，"70/90中小户型新政"的出台，为住宅产业化的发展迎来新的机遇，这场"70/90"新政引发的"小户型"革命，将从住宅产品的设计、开发、项目运营开始，最终撬动房地产开发模式、科技含量、产业链分工乃至企业发展策略等一系列变革，随之而来的将是一个房地产产业化发展新阶段。

    住宅产业化

    产业化，是任何行业发展和技术进步到一定阶段所必经的过程，联合国经济委员会发布的产业化标准则是：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。住宅产业化对目前的房地产而言就是生产模式、方式的改变，从现在以劳动力密集、资本与技术分散为特点的外延式增长转变成技术密集、标准化程度高的内涵式增长。

    住宅产业化的目的与益处显而易见，首先，产业化的批量生产能够有效降低生产成本、提高生产效率，同时最大限度的保证住宅质量、节约土地及其他建设资源；其次，产业化的推进将引导中国房地产及相关行业企业从产品、技术、资本、管理等层面实现真正意义上的升级。

    之所以说"国六条"关于中小户型的政策对住宅产业化是新的发展契机，有两个原因，一直中小户型由于可变化的空间有限，在居住功能固定的情况下使标准化设计、生产成为可能；二是开发规模，以中国有限的资源，中小户型成为未来的主流户型是大势所趋，无论从市场竞争、利润率还是企业发展的角度考虑，将推动业内具有一定实力和规模的企业实质性的迈开标准化、产业化步伐。

    住宅标准化

    标准化是实现住宅产业化发展的的突破口，包括建筑设计标准化，以及设计标准与建筑构件、建筑部品标准的统一。要想实现住宅的标准化，首先要统一行业的技术标准，其次是实现房地产企业和供应商之间的标准化。

    标准化得从设计开始，在设计时就必须先设定一套统一的模式。例如加拿大的梁都是4×6的模式，不管梁多长，是放在商业建筑还是大户型、小户型，都是这个模式的倍数。"70/90中小户型新政"限制了住宅产品的宽度，使得产品高度单一化，而在这时只有标准化才能给开发商带来更多的盈利空间。实现了标准化，距离产业化就更近了。

    90平方米以下的中小户型，一般是按照两居或者小三居的户型设计，如果这部分产品占到住宅70%的份额的话，那么功能空间区分、构件都会增多，从而会加大工程量，致使工期拉长，成本提高。要解决这些问题，就需要从提高住宅标准化和产业化程度入手，即实现住宅设计建设全过程的从工地到工厂的转变。以建材、轻工等行业为依托，工厂化生产各种住宅构配件、成品、半成品，然后进行现场装配。有关专家介绍，产业化程度的提高有助于空间利用率提高，使建筑抗震性能好，施工速度快，并节约能源和资源，减少环境破坏及污染，同时降低成本。

    中小户型不但容易实现标准化建设，也容易实现标准化装修。虽然目前精装修的房子在市场上倍受欢迎，但大多数开发商或因实力不够、或因规避风险而不愿尝试开发精装修的房子。但当中小户型成为主流户型后，菜单式可选的标准化装修无疑是提升住宅价值的重要途径，中小户型住宅标准化装修将成为一种趋势，并将成为一股力量，推动住宅产业化。

    住宅的科技含量

    在国内，住宅没有专门的技术体系支撑，现在惟一对于住宅的检验标准适用于所有的建筑产品。换而言之，二三千元一平米的经济适用房和几万元一平米的豪宅参照的是一样的评判标准，并且这一标准没有系统地对产品提出任何升级换代要求。目前市场上所谓的豪宅，既不能保证恒温、恒湿，也没法做到节能，卖的其实只是地价和豪华装修。但房地产是一种建筑产品，建筑需要也最能反映其技术特性。

    日本等发达国家住宅产业化的重要动力之一，就是人工成本高。而我国的情况恰恰相反，技术更新的成本比较高，而人工成本、资源成本相对较低。许多住宅产业化的材料、部品初期投入的成本都比较高，许多中国企业因为资金门槛的限制而不愿踏入产业化之门。

    "国六条"引发的"90平方米小户型风暴"使房地产市场竞争日趋白热化，面积减小了，可以设计的户型空间相对也就变小，设计师设计出多样产品的难度将会增大，从而导致市场上会出现大量的同质化产品。开发商为了增强项目的竞争力，就不得不在成本控制和细节设计等方面下更大的功夫，以体现项目的差异性。在细节上将更加体现建筑设计的品质感，基于精心的规划设计，体现的是更加人性化的关怀，比如为保障儿童和老人行动时的安全，采用圆角设计房屋所有内墙等。小户型新政还将推动住宅节能的普遍应用，利用太阳能、风能、地热等可再生能源，以及先进的建筑科技和材料，充分调节声、光、热等自然因素，从而降低能耗，提高建筑的居住舒适度和品质的均好性。

    住宅开发的产业链

    影响住宅产业化进程的另一个重要原因，是我国房地产供应链的资源集中度不够。住宅从最初获得土地使用权到最后交付使用，包涵设计、材料、施工、配套、装修等众多相互独立又紧密衔接的作业环节，按照我国目前的开发模式，不但资源没有得到共享，而且重复性的工作较多，这使得这个产业链的生产效率无法得到进一步的提高。

    房地产供应链的资源集中度是产业化的重要条件，目前由于产业集中度不够，供应商进行产业化更新缺乏环境与动力。而"小户型风暴"不但影响着房地产行业的发展，同时也必然波及到房地产产业链中的其他产业，如建材、家装业。在政府主导乏力、市场份额分散的情况下，一个企业根本不可能推动整个行业的产业化发展而随着市场竞争加剧，房地产企业与供应商之间的强强联合，有利于降低成本、提高开发效率，形成供应链上下游的标准统一和集约效应，带动整个行业的产业化进程。

    政府推行12年之久的中国住宅产业化终于在中小户型新政的推波助澜下出现了新的转机，中小户型新政对房地产及相关行业企业而言是危机也是机会。危机是因为"70/90"迫使企业改变已经习惯的运做方式乃至发展战略；而机会则是"70/90"为真正有实力、有远见的企业提供了进入产业化未来的环境与条件。