2007年北京房地产市场预测

    对于北京，2006年快速上涨的房价已经引发了激烈的争议和矛盾。房地产市场已进入极为超常规、近乎疯狂的状态，房价升幅之大、速度之快，已经远远超出市场和政府原来的预期；而政府严厉调控措施并没有使其应声而落，反而在短暂的停顿后报复性地反弹。世上万物先有因后有果，有它客观的周期和规律。

    2006年毕竟已经过去，房价的高涨已经发生；而2007年已经开始，对于2007年的北京房地产市场我们有以下预测。

07年房价走势特点：

    价格仍会上涨，上半年涨幅相对较高，下半年相对降低。

    据统计显示，06年上市项目总计865个，而06年有607个项目（包括新项目和老项目后期）因"国六条"面临重新规划、审批，延缓至07年下半年上市；另据统计数据显示截止2005年底，约有4000公顷土地、规划建筑面积近8000万平方米住宅尚未形成房屋上市销售，其中大多都在"土地两年大限"临近的关口上，也会有部分集中在07年上市。

    据此分析预测，2007年房价仍会上涨，但上涨幅度将有很大变化。相信，整个房地产业，包括发展商可能都不愿意看到房价的快速上涨。07年新房供应方面将出现显著特点：相比06年住宅整体供应量将上涨，其上半年短缺，而在下半年集中放量。由于06年下半年政策的出台，特别是"9070"政策给很多准备上市的项目一个"下马威"，被强迫拉下马的这些项目不得不重新调整规划、设计，重新报批等，预计上市时间大多将集中在07年下半年至年底，从而导致新盘上市出现上半年与下半年的不均衡。由于上半年供应的相对紧缺，必定让房价在一定程度上保持涨势，随着下半年的集中放量，特别是中低价位、中小户型的增多，将拉低整体均价，使房价涨幅减缓。

07年交易量：

    相对减小

    在连续几年国家"组合拳"的调控下，不管各项政策的出台对市场是否有影响、政策执行是否到位，不能否认的是在各项政策叠加作用下房价即使出现了微不足道的波动，对消费者的心理影响是不容小视的，所引起的观望情绪会日益严重。而对京城供应量来说，07年的供应将出现上半年与小半年供应的严重不均衡，更多的新房将集中在下半年或年底前，更将导致购房者的等待心理。根据市规划最近频出的消息表示，今年经济适用房和廉租房将加大投入，能满足更多的中低收入者的需求，加上土地管理储备中心负责人曾透露出今年土地供应量也将得到增长，都将影响购房者的心理预期。

    根据"十一五规划"在十一五期间，北京新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平米。对于处在奥运会前一年这样的特殊时期的北京市场来说，稳定市场、调整结构是政府的重要工作，计划2006、2007两年住房建设用地供应规模约36平方公里，自2006年9月之后，新增住房建筑面积约5000万平方米，其中，新审批住房建设规模约2500万平方米，包括用于实物配租的廉租住房建设规模约20万平方米，约4000套，2008年之前经济适用住房建设规模力争完成800万平方米，约11万套。而06年实际供应的经适房将近200万平米、2万套左右。因此，在07年整体供应量增加的情况下，实际交易量环比将减小。

未来1~3年房价涨幅：

    呈下降趋势，三年内平均年涨幅在10%左右。06年涨幅已经下降。

    据房地产信息网数据显示，从03～06年北京市房屋销售均价，除04年有适当降低外，05、06年都呈现出强势上涨的局面，其中均价涨幅最大的是05年，随着国家调控政策的进一步落实，房价涨幅在06年出现了一定的回落，从05年的涨幅22％下降到17％。

    由于调控政策的执行和对市场的影响有滞后性，成果完全显现需要周期。07年将是政策执行年，也将是表现市场变化的一年，预计07年全年涨幅将在15%内。而随着市场的进一步规范，预计08年涨幅约12%，09年涨幅约5%。09年后市场供需将会趋于合理，由于后奥运时期的投资量下降和调控结果的显现，加之房价已上升到高位，价格将会有一定回落。

    2003年～2006年北京市房屋销售情况对比（数据来源于房地产信息网）

07年宏观调控

    走过06年"且调且涨"的房产，当老百姓在置疑调控的目的与方向是否正确时，将更多的矛头指向了07年。由于06年下半年调控政策的频繁出台，可以说是包括了房产行业的各个角落，要显现其威力不能急于一时，毕竟房产开发具有周期性，其影响当然也需要一定周期。

    作为全国风向标的京城，其方向牵引着全国各地政府的执行力度，一举一动都将波及全国。预计，只要均价涨幅不超过15%，不会出台新的、更严厉的调控政策；反之若超过15%，可能会有新的、更严厉的调控政策出台。