我国类房地产投资基金的现状与限制

    我国信托基金与美国产业投资基金一样,主要投资于实业领域,但他主要投向集中在基础设施、房地产、公用事业三大领域项目,属于传统成熟行业,经营模式具有一定的垄断性。但是目前我国并不存在真正意义上的房地产投资基金，相关法律、法规尚不健全，最多只能称其名为“类房地产投资基金”，投资对象和收益均来自房地产业的投资基金才能称作是房地产投资基金。

    房地产投资基金属于产业投资基金，而我国的投资基金法仅限于《证券投资基金法》一部，所以在设立产业投资基金尤其是房地产投资基金方面我们还有一段艰难的探索历程。但是目前房地产企业拓宽融资渠道和投资者寻求适当房地产投资方式的需要迫切，使得房地产投资基金的出现已是大势所趋。

    我国早期的类房地产投资基金

    20世纪90年代初，中国曾掀起一阵房地产开发的热潮，这时期成立的基金有很大的资金比例投入到了房地产开发企业，也可算作是一种类房地产投资基金的形式。这些早期的类房地产投资基金为我国房地产初期的发展提供了新的融资渠道，为我国房地产业的发展起到了积极的促进作用。

    但是，随着房地产泡沫的破灭和基金管理人员决策机制不健全等因素的影响，这些类房地产投资基金均不同程度地陷入了运作的困境。其衰落的原因，还得归咎于相关法律法规的不健全、基金组织结构不合理、基金管理人员房地产专业能力欠缺等，另外房地产投资基金的融资规模小、投资渠道过于单一也是主要原因之一。

    类房地产投资基金的现状：摸索中前行

    目前，在国内房地产基金正在被更多的人士认识，并已被房地产行业发展现状推到了前沿，特别是更多的房地产企业对资金的迫切需求使之不得不寻求更多元化的融资渠道，给房地产基金在国内的发展创造了更多的机会。

    摸索中前行的房地产基金，虽然本身种类多样化，但目前与项目的结合实际上只有一种方式，就是股权投资，诸如凯德置地、汉斯等境外基金的进入都因为没有相关文件而变相成为房地产开发公司。近年国内也不断出现具有房地产投资基金性质的投资机构，如伟业资产管理公司、世纪华夏资产管理公司、中国房地产开发基金等。而我国真正成立地产基金是在2003年9月，称为“精瑞基金”。这是一个属于公司型的投资基金，采用注册香港、海外募集、内地组建投资管理公司的运作方式。

    国内一些地产企业也开始在地产金融方面大施拳脚。例如，万科在资本市场上获得了公开的募集渠道，同时又通过私募的方式和境外联合开拓了融资渠道；万通通过和国有企业泰达合作，利用国有土地的资金支付现实土地资金，间接获得资金支持。另上海复地与摩根士丹利和ING地产基金合作开发地产项目，天津顺驰与摩根士丹利战略合作等，他们都在为成为房地产资本企业而努力。

    地产基金领域的第三次革命已经“万事俱备”。首先，中国的房地产是一个赢利较高的行业，对房地产之外的投资者具有吸引力，外资、外行会大量、持续进入房地产业。第二，通过前两次的房地产“革命”，尤其是土地招拍挂之后，中国的房地产正在逐步走上健康、透明之路，持续发展的空间越来越大。

    当前发展我国类房地产投资基金会遇到的一些障碍

    由于房地产投资基金乃至整个产业投资基金都是新生事物，所以类房地产投资基金的发展面临法律、体制、意识等众多障碍。

    市场经济的发展需要依靠强大的法律体系，而我国相关法律的制定落后于市场需要。最大的障碍在于产业投资基金类的法律制度不完善，我国目前只有证券投资基金法，而没有产业投资基金法，缺乏相关法律的保障是发展我国房地产投资基金最明显的障碍之一。由于信托所依据的法律上的支持和架构，和中国现行法律的架构是有抵触的，比如房地产增值税，还有交易方面的一些政府政策的障碍，包括外汇管制的障碍，这对海外信托产品进入中国是一个比较大的制约。现在一个无法逾越的障碍就是税收方面，有可能会出现重复征税。

    有限合伙基金组织形式由于能解决一般形式存在的经理人利益约束弱化、激励机制无效等弊端，成为国际上房地产投资基金的首选形式。但是由于我国规范产业投资基金的法律法规还未正式出台，我国设立房地产投资基金只能通过《公司法》和《合伙企业法》来约束，这些法津法规尚不能对有限合伙制投资基金的设立提供较有力的保障，因此房地产有限合伙制投资基金设立的难度比较大。

    另外我国金融体制的现状限制了房地产基金的发展规模，国家对社会基金的投资有较强的限制，加之我国社会大众财富的累积水平较低，私募基金难以形成规模，所以缺乏大量资金投入也是发展我国房地产投资基金的障碍之一。而房地产投资基金运作的专业人才的匮乏，特别是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才的匮乏，这很难适应大规模房产投资基金的经营运作。