关注两会房产热点问题

     从04年开始的一系列宏观调控政策的效应正在逐步显现，但部分地区的房价涨幅仍处高位。今年两会的代表委员们对于房产话题依旧十分关注，纷纷提案建言献策。07年国家在控制房价、合理规划利用土地、完善保障性住房等方面有何新举措，已在全国两会期间定下基调，并直接影响着今年房地产市场的整体走势。此外07年在继续贯彻已经出台的宏观政策的基础上，还将有可能采取何种新方式将市场导入良性发展轨迹，值得大家深入探讨。

「焦点一：针对中低收入群体构建完善的住房保障制度」

    第1号提案关注经济适用房与廉租房

    由民革中央提交的《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案，被本次全国政协会议提案组定为第1号提案。提案从经济适用房的公平目标与市场效率、普通商品房的限地价与限房价两对矛盾出发详细阐述了实施政府建房的必要性，具体提出了四点建议。并提出建立住房保障制度新模式：由政府设立专门的职能机构，建设和经营管理经济适用房和廉租房，或买或租，或买后回购。此中的关键是，确立政府为保障性住房的产权所有者。

    点评：种种迹象表明，房地产市场正在出现一种从产业政策向公共政策回归的态势，国家在房地产发展战略上显露出调整姿态，从产业政策向公共政策回归，房地产开始从过度市场化向社会保障属性倾斜。长期以来，房地产一直作为支柱性产业，而在当前，其住房保障功能正在日益显现出来，这也使政策的视角产生了不小的变化。预计未来的房地产市场将会形成两个层面，一个是市场化的部分，另外一个则是带有保障功能的部分。显而易见，市场化的部分可能会遭受更多的调控压力，而保障性部分则将会受到更多优惠政策的倾斜，有紧有松的政策导向也将构成对未来市场不小的影响。　　

「焦点二：税收制」

    物业税起征点应提至120平米

    江西民生集团董事长王翔：从目前国家对房地产开发商制定的90平米户型必须占开发总面积70%的政策来看，国家很有可能不收90平米以下户型的保有税。

    但实际上，在国内许多城市里，真正自住人群购买的房子主要集中在90至120平米，这些人基本上是工薪阶层，大房子买不起，小房子又不愿住，一旦以90平方米为限，这些人好不容易买了一套自住房，一边要银行按揭，一边又要交物业税，将会承受双重压力。因此，建议政府考虑把征收的门槛提高到120平方米以上。

    点评：我国当前存在很多一家多户、户型超大的超前消费现象，在保有环节征收物业税有助于约束此类购房行为，并引导人们更为理性的选择住房。而且，从消费的角度来限制，比直接对产品进行“硬规定”更为科学。物业税的开征时间和征收标准将会影响部分居民对第二套房的处理方式，如果物业税带来的成本高于或接近于目前该房产的投资收益，将有可能带来大户型物业的抛售风潮，这种通过市场调节的再分配过程和结果将会更加趋于合理。

「焦点三：平抑房价」

    商品房销售应推行“明码实价”

    上海市社会主义学院副院长彭镇秋：部分城市房价过度上涨，造成了房价远离价值，人为因素是一个重要原因。有的房产商采用“坐地起价”、“捂盘惜售”等方式哄抬房价。为此，建议政府及其价格主管部门制定《商品房销售价格行为规则》，用“明码实价”等措施，治理商品房价格秩序以及销售行为。具体内容包括行为宗旨、房价制定原则、房价制定依据、合法利润获取、价格管理制度等。

    点评：明码实价是商品交易最基本的规则，商品房作为一种商品出现，在一个成熟的市场上本就应该实行明码标价的价格制度。但在房地产行业中，确实存在着房价操作不规范的现象。国内首开先河的是成都市，自06年10月，成都便开始实行商品房销售明码标价制度。此次两会代表提案的提交，可以看出房地产市场将走向规范化。随着新建商品房明码标价，房地产卖方市场的局面将有望被彻底打破，规范的价格市场已然临近。但是，即使“明码实价”得到了真正推行，如何防止房产商“阳奉阴违”？恐怕还需要制度本身制定得科学，同时相关部门需监管有力。

    实行“一户一房制”破解住房供不应求难题

    全国政协委员、中国建筑工程总公司学术委员会主席陈祥福在提案中建议，我国城镇可以考虑实行“一户一房制”，即倡导“一对夫妻拥有一套房子”，对于多余的住房由国家通过政府回购、增加第二套住房持有成本等手段来实现。并呼吁国家出台相关法律法规确保该制度实施。

    点评：“一户一房制”虽然在某种程度上具有一定的合理性，但是，不容置疑的是，在市场经济条件下运行的房地产市场应当遵循市场经济规律，行政干预只能出现在市场调节不能有效发挥作用的领域，政府不应该对市场行使强制权。此外，从实际执行层面上来看也很难操作，存在具体标准难以界定，实现方法与途径模糊等问题。

「焦点四：严格土地管理制度 合理利用土地」

    再次强调禁止别墅开发

    国务院总理温家宝5日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时强调，节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

    点评：国内经济的快速发展带动了城市规模的加速扩张，然而对土地的使用构成了压力。别墅物业的升温，在很大程度上反映了人民生活水平提高和土地资源缺乏的矛盾。别墅作为住宅的顶级物业，拥有最佳的景观视野和豪华的空间尺度，因而也成为了当代人的居住梦想。随着我国经济的发展，人们对居住已经不仅仅停留在单纯的建筑空间上，更加关注生活品质、居住环境和产品所具有的文化内涵。在未来一段时间内，别墅高市场需求和后续无土地供应的矛盾必然会带来别墅价值的不断升温。同时，总理再次强调禁止别墅类房地产的开发也在一定程度上对发展中小套型普通商品房的举措做出了呼应。

「焦点五：从温家宝总理的政府工作报告看房地产调控重点」

    房地产业应重点发展普通住宅

    温家宝总理3月5日在十届全国人大五次会议上作了政府工作报告，其中对于房地产和土地问题的千字表述引来市场极大关注，并提出了房地产调控的四项举措，对发展经济、改善人民群众住房条件，促进房地产业持续健康发展起到了指导作用，预计07年的房地产调控将以此为原则。

    一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。

    点评：总理报告出现了一个具有战略意义的提法，即建立具有中国特点的住房建设和消费模式，这意味着去年出台的“9070”政策将长期执行下去。我国人多地少，在这样的国情背景下，发展中小套型普通商品房是一大重要举措，在当今房价过高的今天，中小户型商品房应该是广大群众的首选。房地产消费不能是盲目消费、超前消费，而只能是适度消费。为了有效引导消费，政府在近几年针对供应结构调整出台了多项调控政策，中小套型普通商品房逐渐增多，并将成为市场主流。

    二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。

    点评：经济适用房制度是否合理的话题一直饱受争议，有相关人士一度建议改售为租。此次在报告中，总理对经济适用房制度的说法是“改进和规范”，这也为经济适用房制度存在合理与否给予了明确。同时强调，对廉租房制度要加大财税支持，并明确房地产业重点发展面向广大群众的普通商品住房，指明了今年房地产调控的总体思路，也意味着今年的房地产调控大幕已拉开，我们相信，2007年中国住房保障体制的改进将有长足的进步。

    三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。

    点评：可以看出以往偏重于抑制供求的房地产调控思路或将转变为偏重增加有效供给，这将有利于控制房价过快上涨，也有利于形成合理的住房结构。目前，我国房价上涨的幅度远远高于居民收入水平的增长幅度，这一现象是不合理的。总理在报告中明确提出了要抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。这里的合理价格水平应该就是使房价上涨与收入水平的涨幅相匹配，使居民们能在收入范围内买到房子。

    四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。

    点评：目前，房地产市场中还存在着一些漏洞，也有部分人利用这些漏洞进行一些违法违规行为，从中取利，这严重损害了普通购房者的利益。报告中指出要依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为，这就需要相关部门要对规则上的漏洞进行修订，并加大对整个行业的监管力度。