08年北京商品房住宅市场将走向何方

    2007年是地产调控的“政策年”，政府有关的调控政策之多，力度之大都是历年少见的，但市场总体上仍是供需紧张，房价仍然高位运行，调控效果并不尽如人意。
    08年北京的房地产市场扑朔迷离，奥运会后北京的楼市会出现拐点吗？房价会像众人期盼的那样，出现明显的下滑吗？奥运经济过后，北京的房地产行业的整体走向如何？等等，这一系列的问题，都将成为人们所津津乐道的话题，对于08年的市场走向，我判断有以下几个方面将会出现变化：
     宏观政策把脉市场，楼市调控力度将进一步加强

“限外令”是重拳出击还是虚晃一枪

    日益深入的经济全球化趋势以及中国内地投资环境的改善，使越来越多的外资进入中国房地产市场成为了可能；而中国内地庞大的市场和高速发展的国民经济，也为外资淘金中国房地产市场提供了巨大的投资及盈利机会，中国成为了以逐利为目的的国际游资竞相涌入的理想投资地。
    国内产业结构的调整使得外资大举进入房地产市场
    目前国内制造业等产业进入空间渐紧、利润空间渐窄，外资从投资战略、投资环境、投资机会等角度考虑，势必会选择选择新的领域。而中国持续高速发展的经济与中国城市化步伐的加快，都有可能使中国房地产市场较长一段时期处于上升态势，这也就决定了中国房地产市场的利润率会高于其他产业。在这一背景下，外资瞄准房地产市场符合国内的产业转移趋势。

征收物业税对房地产市场的影响

    近日，国家税务总局相关负责人明确表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。权威人士透露，明年有望在北京、辽宁、江苏、深圳等10个试点城市中选择部分城市进行“实转”。
    此消息一出，业内一片哗然，关于物业税的各种言论成了人们普遍关注的热点。中大恒基不动产公司市场研究中心在分析了当前房地产市场的状况之后认为，即将实施的物业税对当前的房地产市场将有以下几个方面的影响：
    物业税对房地产商的影响
    ◎ 征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动

新形势下浅谈房产营销代理行业的生存与发展

    在过去的十几年时间里，房产营销代理行业经历了数量上的从无到有，由少到多，实力上的由弱到强，服务上由简单的销售代理到项目全程营销甚至是项目运营，行业队伍逐渐壮大，并成为一个让人充满想象的行业。有关“一夜暴富”的故事在这里“芳香弥漫”，无数淘金者怀揣美梦、流连忘返。仅目前北京房地产市场，大大小小从事房产营销代理行业的公司就有约千余家。
    近两年当宏观调控全面触及整个房产生态圈时，市场节奏就逐步放缓，全国房产市场均出现不同程度的成交量下降，代理公司佣金收入因此“水落船低”，持续萧条的市场表现直接促使相当数量的公司难以维持，激烈竞争使大多数代理公司“改头换面”或“激流勇退”，蓬勃兴起的代理行业不得不面临又一个“严冬”。

房地产一手与二手市场联运的优势和意义

    随着房地产行业的发展，行业的细分成为行业发展的需要，代理行的发展在这种行业细分的同时，行业特征显得更为明显且竞争变得更加激烈，如何展现自己在行业中的优势，显得极为重要。为客户提供全方位的服务，特别是更多附加值的体现，也成为了代理行在这场竞争中争取到一席之地的关键。 中大恒基作为市场上为数不多的同时拥有一手市场与二手市场的集团公司，从05年开始探讨一手与二手市场联动发展的模式，合理利用两大市场的合作、联运优势，走在了行业的前沿，也为中大恒基不动产营销在代理行奠定了行业先锋的地位。
    一手与二手市场的联动优势

“全国统筹城乡综合配套改革试验区”延续成渝双城记

    1997年6月18日前，成渝本是一家，同属四川这个大家庭。多年沉淀下来的历史因素让这两个城市的人们虽心怀不同的认识与想法，太多的故事与恩怨说不清楚，犹如亲兄弟两人生活总有打打闹闹，但雨过天晴仍是一家亲一样，但也正因为是“一家”，相处也总归和和气气。
    1997年6月18日，重庆直辖了，分家了，成为地域上最近的竞争对手的两者，碍于之间的“血缘关系”，让两者的发展处于一直说不清理不断的关系中，双城间的明争暗斗在重庆直辖后日益加剧，似乎谁也不服谁。两个城市的市民甚至不时的大打“口水战”，来证明自己的独立、强于对方的优点，重庆人不愿别人再说自己是四川人，成都人也不愿意跟重庆牵扯上，地域性格似乎更坚定了双方的你争我夺的决心，但你中有我、我中有你确是大家心里都明白的不争事实。

“泛珠三角”经济圈形成与发展助长各省、市经济的飞跃

    提起改革开发，中国有数不尽的大事，也有数不尽的成功案例，但是谁都不得不想到改革开发的前沿阵地——广东。特别是珠三角经济区的形成与发展，让区域经济在中国的版图上有了重新的定义与定位，珠三角经济圈更是在充当起了模范带头作用，区域经济的相互促进成为近年来中国经济腾飞的重要手段与捷径。区域经济的划分，对于地大物博的中国各省市来说，在为自己找到更多发展捷径的同时，为其他兄弟省市的互补发展更是形成了区域最佳的发展网络，为其他区域的发展创造了更多的机会。
    “泛珠三角”经济圈的极速形成

探索重点区域改革开放新思路、新模式
—天津滨海新区成全国综合配套改革试验区 引领、辐射环渤海经济圈发展

    2006年6月，中国政府网刊登了国务院推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见，指出“推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发作出的重要战略部署”，并提出其功能定位是：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。
    环渤海经济圈成当今中国经济发展重点

推行建筑节能任重而道远

    在十届全国人大五次会议上，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中指出，要继续下大力气抓好节能降耗、保护环境的工作。积极推进重点行业、重点企业和重点工程的节能工作，要把节约能源资源、保护环境、集约用地放在更加突出的位置，注重提高产品质量，增强经济竞争力和可持续发展能力。
    我国是建筑业大国，建筑业已成为国民经济的支柱产业之一。建筑节能和建筑业的可持续发展，不仅涉及老百姓的生活质量，而且也是关系国计民生的事业。目前，我国能源消耗主要以工业耗能、交通耗能和建筑耗能三方面为主，而我国在建筑方面能耗高、浪费严重，单位建筑面积能耗是发达国家的2-3倍，而从建筑的全过程看，整个建筑能耗占我国全部能耗的30％以上，加强建筑节能工作已刻不容缓。

关注两会房产热点问题

    从04年开始的一系列宏观调控政策的效应正在逐步显现，但部分地区的房价涨幅仍处高位。今年两会的代表委员们对于房产话题依旧十分关注，纷纷提案建言献策。07年国家在控制房价、合理规划利用土地、完善保障性住房等方面有何新举措，已在全国两会期间定下基调，并直接影响着今年房地产市场的整体走势。此外07年在继续贯彻已经出台的宏观政策的基础上，还将有可能采取何种新方式将市场导入良性发展轨迹，值得大家深入探讨。
    「焦点一：针对中低收入群体构建完善的住房保障制度」

我国类房地产投资基金的现状与限制

    我国信托基金与美国产业投资基金一样,主要投资于实业领域,但他主要投向集中在基础设施、房地产、公用事业三大领域项目,属于传统成熟行业,经营模式具有一定的垄断性。但是目前我国并不存在真正意义上的房地产投资基金，相关法律、法规尚不健全，最多只能称其名为“类房地产投资基金”，投资对象和收益均来自房地产业的投资基金才能称作是房地产投资基金。
    房地产投资基金属于产业投资基金，而我国的投资基金法仅限于《证券投资基金法》一部，所以在设立产业投资基金尤其是房地产投资基金方面我们还有一段艰难的探索历程。但是目前房地产企业拓宽融资渠道和投资者寻求适当房地产投资方式的需要迫切，使得房地产投资基金的出现已是大势所趋。

2007年北京房地产市场预测

    对于北京，2006年快速上涨的房价已经引发了激烈的争议和矛盾。房地产市场已进入极为超常规、近乎疯狂的状态，房价升幅之大、速度之快，已经远远超出市场和政府原来的预期；而政府严厉调控措施并没有使其应声而落，反而在短暂的停顿后报复性地反弹。世上万物先有因后有果，有它客观的周期和规律。
    2006年毕竟已经过去，房价的高涨已经发生；而2007年已经开始，对于2007年的北京房地产市场我们有以下预测。
07年房价走势特点：
    价格仍会上涨，上半年涨幅相对较高，下半年相对降低。

回归公共空间

    “消费者关注的永远是属于自己的那套房子”这句话，曾经是业内公认的说法，而当住宅的概念对于业主而言只是“属于自己的那套房子”的时候，项目的销售、业主的居住质量和物业的升值恐怕都失去了最有效的一种推动力。
    中国人对社区"私密性"以及私人住宅空间的关注历来大于对城市、社区公共空间的关注。于是随着中国城市化和房地产业的蓬勃发展，我们看到，毫无节制的交通对城市生活造成了破坏和侵扰、社区的概念对于绝大多数人而言只是属于自己的一套房子、以大广场和宽马路为代表的"面子工程"，使得许多城市遗失了本应独有的色彩和生活氛围……城市与建筑本应对人的关注被淹没在城市的坚硬与混沌之中，只留下冰冷的躯壳和萧条的社区。

    随着时间的推移，大比例小户型政策所引起的变革正在向更深层次发展，他改变的将不仅仅是小户型设计、开发以及市场供应量，更直接影响着城市发展、产业生产方式、住宅市场的价值判断标准，“70、90”正逐渐演变成开创房地产乃至城市发展新时代的切入点。
    先说城市发展。我们都知道，一个现代化城市的功能是复合性、多样化的，他的每一个区域、每一块土地都具有不同的自然条件和城市功能，于是形成了不同的建筑形态与物业需求，如果站在全国的角度看城市定位的差异更是如此。限定小户型开发量改变的不只是住宅供应结构，更关系到城市发展与产业效率。

    郊区化是发达国家城市居住区位变化的共同特征，在城市化后期具有一定的必然性。
    城市化是第一次现代化（农业社会向工业社会的转变）的重要特征，其主要表现是城市人口占全国人口的比例上升，农业劳动力占全国劳动力的比例下降。欧美国家的城市化是从18世纪工业革命开始的，到20世纪60年代，城市化就接近尾声，城市人口比例的增长放缓。
    郊区化是第二次现代化（工业社会向知识社会的转变）重要特征。在知识化、信息化、网络化和全球化等新经济要素的作用下，20世纪60年代以来，欧美国家城市人口开始向郊区和乡镇迁移，在城市周围出现大量各具特色的生活社区和工业园区，这就是所谓的"非城市化"或"逆城市化"，而郊区化是非城市化的重要内容，主要指城市和农村居民向城市郊区迁移的现象。

运营模式、功能设计与专业分工
      ——中国商业地产的三大发展趋势

    商业地产——2006年以来房地产业内除了政策以外暴光率最高的字眼，是什么导致商业地产持续升温，成为楼市的热点话题？根本原因就是中国经济持续高速增长与房地产业发展日趋成熟的结果。
    根据我公司市场研究中心对商业地产的租金与城市GDP变化关系的研究，结果显示二者的变化规律是极为一致的，商业地产的投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平的增减。从这个意义上说，商业地产的发展就是城市乃至整个国家的经济发展水平的直观体现。

    据国家统计局公布的国房景气指数，5月份，国房景气指数为101.87，比4月份上升0.26点，比去年同月回落0.3点；无独有偶，发改委和国家统计局联合发布了70个大中城市房屋销售价格，一系列数字说明中国的房地产业依然热度未减。
    随着国六条的颁布，九部委《意见》调控细则紧随其后，在等待楼市新政的地方细则出台之时，我们将高度关注市场的未来走势，关于此番高密高强严标准的政策突围，我个人认为，充分肯定其合理性的同时，也不免有些关于"市"无巨细的担忧，北京市场作为瞩目之焦点，新政影响几何？

专业 驱动未来
      ——《观点沙龙》发刊词

　　我们始终相信，依托专业能力与市场经验帮助客户提升项目价值、推动行业发展是代理行商业价值的核心体现，正因如此，专业能力注定是我们参与竞争、寻求发展的基础。
　　从客户需求到竞争环境，房地产市场的发展要求我们随时对自己知识结构、知识水平进行升级，所谓“专业”就是代理行之间实实在在的能力比拼，是我们继续前行的必要保障。2006年，我们一方面通过组织形式、管理机制、业务制度的硬件调整完善专业保障，另一方面就是要塑造公司的专业氛围和专业形象。